С начала мая 2026 года сделки с недвижимостью — дарение, наследство и продажа — будут проходить по новым правилам.
Гражданский кодекс не будет полностью переписан, но его применение станет более строгим и единообразным.
Что изменится. Ужесточится контроль за правами собственников, источниками средств и состоянием объектов в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Информация в статье носит справочный характер и не заменяет консультацию врача. Перед применением рекомендаций обратитесь к специалисту.
Для одних это усложнит привычные схемы дарения, а для других — упростит защиту своих прав и борьбу с мошенничеством.
Главная задача, по словам представителей Росреестра и Федеральной нотариальной палаты, — уменьшить количество оспариваемых сделок в суде. Государство хочет, чтобы дарение или наследование проверялось качественно один раз, а не разбиралось в суде через несколько лет.
Что теперь проверят тщательнее
Основное внимание новых правил уделяется прозрачности прав на недвижимость и отсутствию споров на момент сделки. Нотариусы и сотрудники Росреестра будут проверять значительно глубже, чем раньше.
Первое. Соответствие данных в ЕГРН и реальному состоянию жилья. Если документы говорят, что квартира 50 квадратных метров, а на деле — 52 после перепланировки, это может остановить регистрацию.
Второе. Наличие незарегистрированных перепланировок, самовольных пристроек или незаконного объединения помещений. Ранее это часто игнорировалось при дарении, но теперь нотариус обязан зафиксировать расхождение. Подарив квартиру с незаконной перепланировкой, новый собственник столкнется с проблемами.
Третье. Аресты, запреты на действия с недвижимостью и обременения. Если квартира в залоге у банка, даритель не сможет её подарить без согласия банка. Этот принцип сохраняется, но теперь проверка станет автоматической и всеобъемлющей.
Четвёртое. Задолженности по коммунальным платежам. Не во всех регионах это будет проверяться, но в пилотных зонах Росреестр начнёт сверять данные с ЖКХ. Долг более трёх месяцев может приостановить регистрацию.
Ранее некоторые вопросы можно было «замять», но с мая 2026 года такие схемы перестанут работать. Любая неясность или расхождение приведёт к приостановке регистрации до устранения нарушений.
Дарение: особый контроль за пожилыми собственниками
Сложные изменения касаются договоров дарения, особенно когда дарителем является пожилой человек, передающий имущество не близким родственникам.
Нотариусы теперь обязаны тщательно проверять три аспекта.
Дееспособность дарителя. Жестких требований к медицинским справкам нет, но нотариус может запросить документы, если возникнут сомнения во время беседы. Если даритель путается в деталях или не понимает, что подписывает, сделку не оформят.
Отсутствие давления. Нотариус должен выяснить, не угрожают ли дарителю, не обманывают ли его. В инструкции появился пункт о «проверке волеизъявления» — нотариус задаст прямые вопросы о давлении.
Исключение злоупотребления доверием. Если пожилой человек дарит квартиру сиделке или дальнему родственнику, это теперь станет маркером для проверки. Если сделка вызывает подозрение, нотариус будет задавать дополнительные вопросы.
Зачем такие меры. По статистике, каждый третий судебный спор о недвижимости связан с оспариванием дарения после смерти дарителя. Наследники могут подать иски через два года, утверждая, что даритель был недееспособен. Новые правила помогут предотвратить такие ситуации.
Наследование: электронные сервисы и цена пропущенных сроков
В наследовании изменения двоякие. С одной стороны, упрощение, с другой — повышенная цена ошибки.
Упрощения.
Теперь наследник может дистанционно узнать через «Госуслуги», у какого нотариуса открыто наследственное дело. Ранее требовалось много времени для звонков.
Заявление о принятии наследства можно подать онлайн, не выходя из дома, используя электронную подпись и сканы документов.
Электронные реестры и мобильные приложения позволяют получать выписки о ходе дела без посещения нотариуса.
Усложнения.
Снижается количество поблажек для тех, кто пропустил сроки. Если наследник не заявил о себе в течение шести месяцев, суд может отказать в восстановлении срока, если система зафиксирует, что он был активен в сети.
Юристы советуют не затягивать с подачей заявления, даже если есть сомнения. Подать заявление можно, а потом отказаться, но пропустить срок — рискованно.
Что юристы советуют сделать до мая
Тем, кто планирует дарение или распоряжение недвижимостью, не стоит откладывать. Эксперты дают четыре рекомендации.
Рекомендация первая. Приведите объект в порядок до подписания договора.
Узаконьте перепланировку, если она была. Если она незаконная, лучше получить разрешение через суд или вернуть всё как было, чтобы не затянуть сделку.
Снимите обременения: залог банка, арест и запреты. Всё это видно в выписке из ЕГРН.
Погасите крупные долги по коммуналке — от трёх месяцев.
Реклама 18+
Рекомендация вторая. Проверьте данные в ЕГРН за месяц до сделки.
Закажите выписку на себя через «Госуслуги» (бесплатно раз в год). Убедитесь, что указаны верная площадь и адрес, нет лишних записей об арестах. Если есть ошибка, подайте заявление на исправление.
Рекомендация третья. Для пожилых дарителей — подготовьте медицинскую справку.
Хотя закон её не требует, практика показывает, что нотариус может не провести сделку без неё, если возникнут сомнения. Лучше получить справку заранее, чем потом объяснять, что «мы не успели».
Рекомендация четвёртая. Подумайте не только о дарении, но и о завещании.
Дарение лишает право на квартиру полностью. Если вы дарите её внуку, а потом возникнут конфликты, вернуть квартиру будет невозможно. Завещание можно изменить в любой момент, что может быть более безопасным для вашей семьи.
Что будет с «серыми» схемами после мая
С мая любые нестандартные схемы с недвижимостью — сомнительные расписки, фиктивные договоры или устные договорённости — столкнутся с жесткими проверками.
Нотариус не зарегистрирует сделку, если увидит признаки обмана. Росреестр вернёт документы, если данные в ЕГРН не совпадают хотя бы по одной позиции. Автоматические системы проверки будут работать быстрее и эффективнее людей.
Для честных сделок изменения — это преимущество. Сделка станет надежнее, а риск судебных разбирательств уменьшится. Для тех, кто привык к «серым» схемам, начнутся трудности.
Главный вывод. Если у вас есть планы по дарению квартиры или наследованию, не откладывайте до мая. Или, если не успеваете, предусмотрите дополнительные две-три недели на проверки и устранение несоответствий. Задержка сейчас может сэкономить годы в будущем, пишет PRIMPRESS.
